为深入贯彻中央城市工作会议精神，落实《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（中办发〔2025〕34号），指导各地编制（修编）实施城市更新专项规划，加快建立完善城市更新规划实施体系，江苏省住房和城乡建设厅发布《江苏省城市更新专项规划编制指南（试行）》。

具体内容如下：

一、总则

1.1 编制目的

为深入贯彻中央城市工作会议精神，全面落实《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》和省委省政府关于城市更新工作的决策部署，指导各地科学编制（修编）城市更新专项规划，充分发挥规划引领作用，高质量开展城市更新，编制本指南。

1.2 适用范围

本指南适用于江苏省设区市、县（市）城市更新专项规划的编制，市辖区可参照执行。

1.3 编制依据

（1）《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》（中发〔2025〕16号）

（2）《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》（中办发〔2025〕34号）

（3）《住房和城乡建设部办公厅关于印发城市更新规划编制导则的通知》（建科办〔2025〕46号）

（4）《住房和城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）

（5）《住房城乡建设部关于全面开展城市体检工作的指导意见》（建科〔2023〕75号）

（6）《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）

（7）《江苏省委办公厅 省政府办公厅关于实施城市更新行动的指导意见》（苏办发〔2022〕14号）

（8）《江苏省政府办公厅印发关于支持城市更新行动的若干政策措施的通知》（苏政办规〔2024〕3号）

（9）其他相关法律法规、政策文件、技术标准

1.4 规划定位

城市更新专项规划应当落实国民经济和社会发展规划，衔接国土空间规划，旨在统筹城市更新行动、谋划城市更新项目，推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，是“专项规划－片区策划－项目实施方案”规划实施体系的重要环节，也是编制片区策划和项目实施方案的依据。

二、基本规定

2.1 规划范围

城市更新专项规划编制范围可结合城镇开发边界，在城市建成区基础上综合确定。

2.2 规划期限

城市更新专项规划的期限为五年，与国民经济和社会发展规划期限保持一致，远景可展望到十年以上。

2.3 规划原则

（1）坚持以人为本，多方参与。全面践行人民城市理念，聚焦解决人民群众急难愁盼问题，以多种方式听取公众意见，促进公共服务水平提升，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，为人民群众创造高品质生活空间。

（2）坚持统筹协调，分层分类。立足当下，着眼长远，统筹近期与远期、存量与增量、安全与发展的关系，守牢安全韧性和民生保障底线，聚焦存量空间，加强分类指引，实现城市更新目标、任务、要素的有效传导。

（3）坚持面向实施，推动发展。发挥城市更新专项规划的实施统筹作用，以需求为导向，以项目为牵引，主动适应城市发展动能转换，挖潜盘活存量资源，支撑城市功能提升与产业转型，增强城市发展动力活力，注重上下联动、刚弹结合，加强项目谋划生成和片区统筹划定，推动更新项目实施落地。

（4）坚持动态调整，持续优化。结合城市体检评估，根据实际需求和实施条件，动态优化调整有关任务、片区和项目等内容，建立“体检发现问题、更新解决问题、评估更新效果、推动巩固提升”的闭环工作机制，提高规划的适应性和科学性。

2.4 编制内容

城市更新专项规划应结合基础研判、城市体检、需求调查和资源识别，确定目标与策略，制定行动与任务，明确分区指引，划定更新片区，提出城市设计引导要求，谋划更新项目，提出政策措施建议。各地可结合实际确定城市更新专项规划具体内容。

2.5 规划审批

城市更新专项规划由城市住房和城乡建设部门会同相关部门组织编制（修编），报本级城市人民政府批准。

三、现状调查与分析

城市更新专项规划的编制应做好基础资料收集、现场踏勘、座谈访谈等工作，综合分析城市发展现状、阶段特征和社会经济等基础条件。充分运用城市体检成果，落位重点问题空间，形成“问题一张图”；充分了解政府部门、各类主体和城市居民需求，形成“需求一张图”；全面掌握城市存量资源的总量、分布及特征，形成“资源一张图”，通过三个维度的分析为城市更新专项规划编制奠定基础。

问题、需求、资源图中重叠出现的区域，宜在城市更新专项规划中重点关注。

3.1 基础研判

结合城市发展阶段，围绕人口、经济产业、土地利用、既有建筑等核心要素以及规划政策实施等进行分析研判。

（1）人口方面。收集人口普查报告、统计年鉴等数据，掌握现状人口规模、年龄结构、空间分布等信息。分析常住与外来人口的规模变化特征，重点关注补齐民生领域公共服务设施及交通市政各类基础设施的短板，提高设施与人口需求的匹配度；分析人口年龄结构，重点关注老龄化、儿童友好、青年发展等相关诉求；分析人口职住平衡状态，重点关注因产业升级等吸引人口流入的区域，为推动产城融合和优化功能布局提供支撑。

（2）经济产业方面。收集产业发展相关规划、产业用地经济效益、工业用地节约集约利用调查数据，分析产业用地总体效益水平、产业结构变化、重点产业发展方向。收集传统商圈流量、人口活力和商业用房租售等相关数据，分析商圈经济活力。重点关注低效或与城市产业发展方向不相符的产业空间集中分布区域，为促进重点区域产业转型升级和消费场景创新提供依据。收集一般公共预算收入、基金性收入和债务水平等数据，分析城市财政支撑城市更新的能力。

（3）土地利用方面。收集国土空间规划、国土变更调查数据、开发强度数据等，分析现状土地用途与规划的差异，以及存量土地闲置、低效情况，判断闲置、低效土地重点分布地区。重点关注与城市结构优化、动能转换、品质提升等需求不适应的区域，为识别更新潜力空间、提升土地混合集约利用水平提供支撑。

（4）既有建筑方面。收集全国自然灾害综合风险普查（房屋建筑）数据，掌握现状建筑结构安全、年代总体分布、建筑功能、空间利用及建筑权属等情况。分析建筑结构安全、年代的分布情况，摸排建筑安全隐患和闲置情况等，重点关注建成年代较早、建筑质量较差的房屋集中连片区域，为明确重点更新区域、有序开展危旧房屋整治与空间再利用提供依据。

（5）规划政策及实施方面。收集国民经济和社会发展规划和国土空间总体规划、详细规划、专项规划等，梳理相关规划的要求。分析当前城市更新成效、问题与挑战，掌握本地开展城市更新行动的工作基础。

3.2 城市体检成果运用

围绕住房、小区（社区）、街区、城区（城市）四个维度，对城市体检数据指标以及体检形成的问题清单、整治建议清单进行梳理与分析，作为确定更新重点任务、生成更新项目的重要支撑。重点关注整治建议清单中需限时解决的整治任务，有条件的可剖析问题成因和影响程度。

强化重点问题空间落位。针对体检发现的有空间指向的重点问题，综合运用现场踏勘、大数据分析等方式方法进行空间落位和可视化表达，形成“问题一张图”。主要包括存在安全隐患、管线管道破损以及需要成套化、适老化、节能化、数字化改造的住宅；在设施、环境、管理等方面存在短板的小区；教育、体育、文化等公共服务设施和公园绿地等不完善的区域，需要更新改造的老旧商业街区、老旧厂区（园区）、老旧生活街区；城中村、城市危旧桥梁、空置历史建筑、严重易涝积水点、城市黑臭水体以及运动场地、城市绿道及消防站等服务覆盖不足的区域。

3.3 需求调查

通过座谈访谈、问卷调查、媒体征集等多种调研方式，充分了解并梳理整合政府部门、各类主体、城市居民的城市更新需求。对其中能够对应空间的，进行空间落位实现可视化表达，形成“需求一张图”。

（1）政府部门

对接发展改革、住房和城乡建设、自然资源、工业和信息化、交通运输、商务等部门。在城市空间结构优化、产业转型升级、基础设施提质、政策工具创新等领域，系统梳理行业专项规划、国民经济和社会发展规划思路、近期重点项目、重点工程、年度计划等，收集各部门在规划衔接、配套政策、要素资金支持等方面的建议。了解城市更新与地方国民经济和社会发展规划、区域发展战略的衔接要求，收集重大更新项目的投资计划与时序安排，规划实施的年度计划衔接建议等；了解城市年度建设计划、城市更新的相关计划和技术要求，收集更新项目推进中的难点堵点及政策工具的创新需求；了解国土空间规划、低效用地再开发相关规划和各专项规划在城市空间结构优化等方面的要求，收集存量建设用地盘活、更新项目用地指标保障等方面的建议；了解老旧工业区“退二进三”“退二优二”、产业园区改造及中小企业更新载体需求，收集基础设施配套诉求及产业园区与城市功能融合等方面的更新建议；收集路网优化、公共交通网络提升、停车设施补短板等诉求和建议；收集老旧商圈改造提升、社区商业配套补短板的诉求及电子商务等新型商业设施等的布局要求。

对接文化广电旅游、教育、体育、卫生健康、民政、生态环境、水利等部门。在保障公共服务供给、生态环境修复、居民生活品质提升等领域，系统梳理行业专项规划、年度计划等，重点收集各部门在要素保障方面的需求及建议。了解历史文化遗产的保护与活化利用、文旅资源整合开发等诉求，收集文旅业态发展及文化设施配套等建议；了解中小学的容量与布局调整需求；了解体育场地的建设需求，收集体育设施与公共空间融合建设等建议；了解社区卫生服务中心提质、医疗配套及公共卫生应急设施完善等需求；了解养老设施的补建、全龄友好改造及社区服务中心功能提升等需求；了解污染场地的治理修复及生态空间的保护与提升需求；了解河道整治、防洪排涝设施提质及滨水空间的生态与景观融合需求。

（2）各类主体

各类主体主要包括街道、管委会、国企平台、市场主体、物业权利人等。

对接各街道、管委会等，重点关注其辖区内老旧小区、城中村等方面的更新需求、民生诉求、项目的资金平衡需求，以及低效产业用地盘活、配套公共服务设施和基础设施补短板等诉求。

对接国企平台、市场主体等，重点关注跨区域协同、重点更新片区统筹、更新项目谋划实施、要素保障协调等方面的需求。收集项目实施计划、项目规划条件调整的诉求、支持政策等具体需求及公共服务配套的完善建议。

对接物业权利人，重点关注房屋产权人、土地使用权人对建筑活化利用意向、土地功能转换诉求，以及更新后资产的价值提升、更新过程中的权益保障、资金和政策支持等方面的诉求。

（3）城市居民

通过问卷调查、电视台、报纸、政务网站、社交媒体等平台，针对不同年龄、职业的城市居民，收集住区品质提升、公共空间优化、服务设施配套、青年发展、适老适幼与无障碍设施等方面的更新诉求和改造建议。针对重点更新区域开展社区座谈与入户访谈。

3.4 资源识别

更新资源是具备更新潜力和一定的社会经济价值、可为城市功能完善和品质提升提供载体的空间，可分为更新潜力资源和更新关联资源。更新潜力资源一般指环境品质不高，利用效率低下以及不符合城市发展导向的，具备改造、提升或再开发潜力的空间载体。更新关联资源是指与更新潜力资源关系紧密，综合价值高，带动作用强，可为周边地区开展城市更新赋能的空间。

部分资源兼具双重属性，如商办空间、历史文化遗产、公共空间、公共设施、交通枢纽等，既可以是需改造提升的更新潜力资源，也可以是赋能和带动周边地区更新改造的更新关联资源。

综合运用实地调研、数据分析等多种方式，掌握各类更新资源总量和分布情况，并进行空间落位，实现可视化表达，形成“资源一张图”。

3.4.1 更新潜力资源

更新潜力资源识别以城市体检发现的问题空间和更新需求为基础，衔接相关规划确定的功能布局要求，通过分析各类空间对象的空间分布、建设特征、功能活力等综合评判识别。主要包括居住空间、产业空间、商办空间、公共空间和设施以及历史文化遗产、基础设施等。

（1）居住空间。基于空间分布、建设年代、建筑质量等要素，结合已申报计划等既有工作基础，重点识别老旧小区、城中村以及集中成片的危旧住房、老旧住宅建筑等；同时关注使用效率低下、功能单一、空间闲置或活力不足的社区文化、教育、体育、医疗卫生、养老等设施与功能场所。

（2）产业空间。对照国土空间规划的产业空间布局、产业发展规划等要求，重点识别现有土地用途、建筑物使用功能、产业结构不适应社会经济发展、具有创新转型潜力的老旧厂区（园区）、老旧厂房等。基于国土变更调查数据、工业企业资源集约利用综合评价成果及低效用地再开发专项规划等，通过经济、空间、环境、社会效益的综合评价，结合产业空间分布特征，重点识别产出效益低下、不符合节能环保要求等的产业园区、工业用地和物流仓储用地。

（3）商办空间。综合运用国土变更调查数据、POI大数据、人口热力分布、空置率数据、租金数据、消费行为数据等多源信息，通过分析各类商务办公楼宇、商业综合体、商业街区等的空间布局、业态结构与运营状况，重点识别功能单一、设施陈旧、业态同质、人气不足、经营效益不佳的老旧商业区、传统商业街、大型零售综合体、专业市场、商务楼宇等。

（4）公共空间和设施。结合城市居住用地分布情况，通过分析绿地、广场等开放空间的分布均衡性、可达性、使用频率与品质状况，重点识别公共空间网络不连续、服务覆盖不足的区域和活力较差、设施老化、功能单一的公园绿地、滨水空间、广场、城市湿地及其他开放空间；通过分析文化、教育、体育、医疗、社会福利等各类公共设施的分布均衡性、使用状况、建筑性能与服务能力，重点识别公共设施服务覆盖不足的区域和存在功能不完善、空间闲置、环境不佳或无法满足现代服务需求的设施用地或建筑。

（5）历史文化遗产。结合城乡历史文化资源调查等，通过梳理城乡历史文化资源的保存状况、活化利用程度与传承情况，重点识别因年久失修、利用不当而导致遗产价值受损、具有风貌提升和活化利用需求的历史城区、历史文化街区、历史地段、不可移动文物、历史建筑、工业遗产、传统风貌建筑，以及具有文化价值但尚未有效活化利用的传统街巷、工业遗存和非物质文化遗产保护传承场所等。

（6）基础设施。结合城市生命线安全工程建设、市政基础设施普查，通过分析燃气、供水、排水、通信、电力等地下管网、市政公用设施建设等现有基础设施短板，重点识别各类存在安全隐患或有待更新改造的城市地下管线管网、地下综合管廊以及供水、污水、排水防涝、生活垃圾处理、公共消防和防灾等设施和用地。通过分析现状路网格局、路网密度、慢行空间与设施以及公交场站等服务覆盖情况，重点识别有待补充和更新改造的城市路网、慢行空间和交通设施场站等。

3.4.2 更新关联资源

更新关联资源识别以更新潜力资源分布为基础，查找与更新潜力资源位置临近、可有效赋能发展的空间。比如，历史文化资源区域、自然生态景观区域、人流密集区域及周边。

（1）历史文化资源区域。重点识别具有突出文化价值与社会教育功能，可赋能周边地区更新改造，促进周边地区发展文化博览、创意设计、特色旅游等功能，实现文化资源的价值转化和连片带动，彰显城市特色风貌，提升城市文化品牌与综合竞争力的更新关联资源，包括历史文化街区、历史地段、不可移动文物、历史建筑、工业遗产以及非物质文化遗产传承人、传承地等。

（2）自然生态景观区域。重点识别具有突出的生态价值，可为周边地区城市更新提供优越的景观环境，促进周边区域发展休闲健身、康体养老、生态体验等功能，推动生态价值向经济社会价值转化的更新关联资源，包括沿山滨水空间、绿道绿廊、公园绿地、湿地、林地等。

（3）人流密集区域及周边。重点识别居住和活动人口密集的区域，具有巨大的流量价值与消费潜力，通过完善接驳系统、优化步行环境、布局配套商业与服务业态，将人流转化为消费人群与常驻客群，激发片区商业活力，提升土地价值与城市运行效率的更新关联资源，包括人流密集的居住区、学校、医院、文化体育场馆、交通枢纽场站、文商旅综合体等。

四、目标与策略

4.1 规划目标

立足城市发展实际，落实国民经济和社会发展规划，衔接国土空间规划，结合城市功能定位与发展战略，围绕创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市建设，推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，确定五年期的规划总体目标。

各地可结合实际确定三年或年度规划目标、分区工作目标及各类重点任务的分目标与量化指标。

4.2 规划策略

在规划目标指引下，结合基础研判、城市体检结果、需求调查和资源识别等，梳理城市更新重点方向，制定更新规划策略。

（1）完善空间结构，统筹功能布局。落实地方国民经济和社会发展规划、衔接国土空间规划，通过城市战略区域、重要轴线、节点等结构性空间的优化和城市公共设施、基础设施、开敞空间等系统的完善，优化城市结构。

（2）盘活低效空间，培育新质生产力。落实城市产业转型发展要求，通过低效产业空间提升和消费场景创新，引导战略性新兴产业、未来产业布局，推动生产性、生活性服务业发展，加快城市新旧动能转换。

（3）改善人居环境，提升宜居品质。一体推动既有建筑消除安全隐患、老旧小区改造、城中村改造和完善基本公共服务设施、便民商业服务设施、市政配套设施、公共活动空间、社区管理机制等，建设完整社区，营造高品质城市生活空间。

（4）促进低碳发展，优化生态环境。通过城市生态系统修复，既有建筑、基础设施绿色节能改造，口袋公园、城市公园和绿道网络体系建设，推动城市绿色转型发展。

（5）筑牢发展基础，提升防灾能力。通过建立房屋全生命周期安全管理制度、既有建筑抗震加固与改造、城市基础设施生命线安全工程建设、防洪排涝体系完善、“平急两用”设施建设等，提升城市整体韧性水平。

（6）加强历史文化保护传承，推动城市文脉赓续。落实城乡历史文化保护传承体系建设要求，通过历史文化街区、历史地段、历史建筑、工业遗产等保护利用，促进非物质文化遗产传承发展，推动历史文化的创造性转化与创新性发展。

（7）引导多元参与，提高智慧化水平。通过引导各类主体参与城市更新专项规划编制、城市更新实施过程，发挥各类主体积极性；完善城市智慧管理平台建设，推动城市治理增效。

五、行动与任务

落实国家、省城市更新任务要求和城市发展重大战略，围绕城市更新专项规划确定的规划目标和策略，与经济社会发展水平和财政收支状况相适应，因地制宜制定城市更新行动与任务。可从宜居空间品质提升、产业空间提质增效、商办空间活力激发、公共空间设施优化、历史文化保护传承、基础设施韧性提升、数字化智慧化建设等方面制定城市更新行动，明确更新改造对象、实施内容和更新建设举措等任务要求，有条件的可明确量化指标。各地可结合实际因地制宜制定行动与任务。

5.1 宜居空间品质提升

围绕危险住房、老旧小区、城中村改造和完整社区建设，提升居住环境、设施条件、服务功能和文化价值，支持老旧住房自主更新。

（1）危险住房改造

重点关注地基基础、承重结构、围护结构存在安全隐患的C、D级危险住房，国有企事业单位非成套住房，以及存在抗震安全隐患的住房，确定改造对象和区域，提出D级危险住房拆除改造，国有土地上C级危险住房、国有企事业单位非成套住房等改造，对存在抗震安全隐患且具备加固价值的城镇房屋进行抗震加固等措施。

（2）城镇老旧小区改造

重点关注存在安全隐患、基础设施老化、公共服务缺失等问题突出的住宅小区，根据地方财政承受能力、居民实际需求与政策支持力度等，确定老旧小区改造对象，明确基础类、完善类、提升类等改造方式。

其中，基础类改造重在补齐设施短板，全力保障居住安全，聚焦解决影响居民基本生活的安全隐患问题。重点内容包括全面排查并治理住房结构安全隐患，对不符合抗震设防要求的建筑进行抗震加固；对年代久远、严重老化的供水、排水、供电、供气、供热、通信等地下管线及外墙管线进行统一更新改造；修缮破损路面，完善基础照明，确保出行安全。完善类改造重在提升居住品质，优化人居环境，聚焦满足居民对更舒适、更便捷生活的需求。重点内容包括在符合相关规范且居民达成共识的前提下，积极稳妥推进既有建筑加装电梯；系统改造与优化小区停车资源；提升公共环境，增加绿地面积，优化景观布局，增设健身器材与无障碍设施，营造宜居的公共空间。提升类改造重在服务升级，聚焦盘活小区内部空间潜力，配套建设或改造各类社区综合服务设施，并完善智慧管理。改造重点包括完善“一老一小”服务、补齐便民商业短板、优化公共空间，以及引入智能安防、智慧停车、数字化物业服务等，系统性提升小区的公共服务效能、生活便利性与智慧管理水平。

（3）城中村改造

重点关注群众改造意愿强烈、安全隐患突出、人居环境亟待改善的城中村，根据城中村分布、规模等特征，以及存在的主要问题，居民改造意愿，项目资金可平衡性等，确定城中村改造对象，明确拆除新建、整治提升、拆整结合等改造方式。

其中，房屋安全和消防安全隐患突出、配套设施严重缺失、无法通过局部改善满足基本需求，且群众改造意愿统一、资金能平衡、征迁补偿方案成熟的城中村宜实施拆除新建，重点做好村民意见征求、落实征收补偿安置资金等前期工作。建筑结构无重大安全隐患，产权主体对拆除新建意愿不一致，或资金平衡难度较大，但居住环境改造、配套设施完善需求迫切的城中村宜实施整治提升，重点整治住房安全隐患、补齐基础设施短板、完善公共服务配套、治理环境卫生。部分区域问题突出、且具备拆除新建条件，部分区域条件较好、可采用整治提升的城中村宜实施拆整结合，重点确定拆除与整治的范围和时序。

（4）完整社区建设

重点关注公共服务设施和便民商业服务设施不足、公共活动空间不足、物业管理服务和社区管理机制不健全等问题突出的既有社区，确定完整社区建设对象。

优先完善社区公共服务体系，打造便捷高效的15分钟生活圈，盘活社区低效闲置房屋和场所，重点配建与居民日常生活紧密相关的公共服务设施，包括建设社区食堂，发展嵌入式社区养老托育设施，完善社区卫生服务中心和全民健身场地设施，统筹布局便民超市、药店、邮政快递综合服务站等商业服务网点等。同步推进社区公共空间的优化与重塑，挖潜利用社区内的闲置地、边角地，通过见缝插针的方式增建改建口袋公园、小微绿地和多功能公共活动场地，推动社区慢行系统建设与更新，完善无障碍设施，营造连续、安全、舒适的步行与骑行网络，有效连接社区内部与城市公共空间。

5.2 产业空间提质增效

围绕产业园区、老旧厂区更新，优化产业空间布局，完善城市功能，提升产业综合效益，激发产业活力，推动创新发展。

（1）产业园区转型升级

重点关注闲置低效、土地利用粗放、基础设施陈旧、产业结构不适应经济社会发展等问题突出的产业园区，确定产业园区中需提质增效的重点空间，开展低效产业用地再开发，推动现代化产业社区和创新空间建设。

针对存在长期闲置土地和建筑的产业空间，可通过收储、转让、租赁等方式，实现闲置空间的充分利用；针对经济效益不佳但建筑质量较好的产业空间，可加强既有空间改造，植入高附加值产业，实现腾笼换鸟；针对建筑质量不佳、综合效益差的产业空间，可拆除重建，根据产业发展方向，重新招引优质产业主体入驻。

（2）老旧厂区活化利用

重点关注老城中建设年代较早、配套设施欠缺、闲置低效的厂区、厂房和设施。根据区位条件与综合价值，确定需要进行功能置换的老旧厂区改造对象，提出消除安全隐患、挖掘彰显文化价值和经济价值，引导植入科技研发、文化创意、数字经济、特色消费、公共服务等业态功能的要求。

针对结构可利用、历史价值突出、存在工业时代标志性元素的老旧厂区，加强保护与利用，避免盲目拆建，依托资源和区位优势，联动周边商圈、科创园区更新改造，提升经济活力，彰显文化价值；针对交通便利的老旧厂区，可植入新业态，发展特色消费、公共服务、文化创意产业等；针对科研资源密集区域的老旧厂区，可引入科技研发与数字经济业态，建设创新孵化器与数字产业基地；针对临近生活区的老旧厂区，可进行功能调整，补充教育、医疗、养老、幼托、文体等公共服务设施。

5.3 商办空间活力激发

围绕老旧商业街区、老旧低效商务楼宇等更新，促进业态迭代升级，推动产业活力提升和培育消费新场景。

（1）商业街区更新

重点关注功能业态单一、活力不足，公共空间品质不佳，建筑老化、基础设施老旧等问题突出的商业街区，确定老旧商业街区更新对象，提出创新商业消费场景、提升街道活力和空间品质、完善基础设施等要求，明确商业业态升级、空间品质提升、建筑设施改造等更新方式。

其中，商业业态升级主要针对功能业态单一、活力不足的商业街区，重点丰富商业业态，优化业态组合，深挖在地文化，融入社区生活，塑造特色品牌，创新特色消费场景，提升街道活力。空间品质提升主要针对公共空间塑造不佳的商业街区，重点开展街道断面改造维护，优化交通流线组织，加强环境卫生管理，整治占道经营、乱停乱放等问题，提升绿化景观，布置景观小品，配套休憩座椅、健身器材，提升街道空间品质。建筑设施改造主要针对建筑老化、基础设施老旧的商业街区，重点消除老旧建筑安全隐患，整治空中飞线，更新老旧给排水系统，优化停车设施，提升基础设施承载能力。

（2）商务楼宇更新

重点关注空置率较高、对经济和社会发展综合贡献率较低，以及安全、节能、设施设备、空间等不能满足现行标准相关要求和运营需求等问题突出的商务楼宇，确定商务楼宇更新对象，提出提升综合功能、空间品质、服务能力和消除安全隐患、节能绿色化改造等要求，明确功能焕新升级、建筑设施改造等更新方式。

其中，功能焕新升级主要针对空置率较高、对经济和社会发展综合贡献率较低的商务楼宇，重点推动存量空间资源能用尽用、复合利用，分区分类兼容符合地区发展导向和人民群众生产生活需求的功能业态，完善商业、停车、运动休闲等配套服务，提升物业服务水平。在城市中心区域，鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能；在地区中心区域，强化职住平衡，鼓励商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房等功能；在社区中心区域，强化社区活力和开放众创功能，引入初创众创企业，补充商业服务、文化体育、教育培训、养老托育、租赁住房等功能；在产业园区等功能区，强化楼宇自身及对周边区域的配套服务能力，鼓励兼容商业、研发创新、租赁住房，促进产业协同和集聚度提升建筑设施改造主要针对安全、节能、设施设备、空间等不能满足现行标准要求和运营需求的商务楼宇，重点消除存在的严重抗震安全隐患或其他安全隐患，同步实施节能绿色化改造，优化硬件设施，提高智能化水平，完善配套设施。

5.4 公共空间设施优化

围绕城市公共服务设施更新、生态修复、公园绿地更新，健全多层级、全覆盖的公共服务网络，建设连续完整的城市生态基础设施体系，打造高品质城市公共空间，提升公共服务水平。

（1）城市公共服务设施更新

重点关注市、区级和15分钟生活圈设施总量不足、分布不均、设施老化、服务能力不足等问题突出的公共服务设施，确定文化、教育、医疗、体育、养老等设施更新提升对象，根据设施现状和区域需求，明确扩容补缺、优化升级、提质增效等更新方式。

其中，扩容补缺类更新主要针对设施严重不足或缺失的区域，尤其是在快速城市化的新兴区域和历史欠账较多的老旧城区，通过存量空间改造或新建等方式补充公共服务设施，重点填补服务盲区，增加设施布点与供给总量。优化升级类更新主要针对已建成但建设标准偏低、功能不全或布局不合理的设施，重点进行改造、扩建或功能置换，优化空间布局，提升其服务能力与功能复合性。提质增效类更新主要针对已建成、基础尚可但设备老化、环境较差的设施，重点进行建筑安全加固、设备更新换代、室内外环境整治与智慧化改造等，改善人群体验与服务效率。

（2）城市生态保护修复

重点关注水质未达标、存在黑臭风险的河道、湖泊及沿线湿地等水体与滨水空间，因开发建设、自然灾害导致的植被破坏、水土流失及裸露山体，大规模的采煤沉陷区和受污染的工业废弃地等历史遗留的工业创伤区域等，确定生态修复对象，根据生态受损的类型与程度，明确水体环境综合治理、绿化与山体复绿、棕地与沉陷区生态重建等修复要求。

其中，水体环境综合治理主要针对河道水质下降与黑臭水体问题，重点实施控源截污、内源治理、生态清淤与活水循环，修复与重建河湖滨水带的天然湿地和植被缓冲带，提升水体的自净能力，系统恢复水生生态系统的健康与生物多样性。绿化与山体复绿主要针对林地破坏与山体破损，重点实施植被恢复、水土保持等工程，对受损山体进行修复，有效治理地质灾害，重塑绿色景观。棕地与沉陷区生态重建主要针对采煤沉陷区与污染场地，重点实施对沉陷区的稳定性评价与填筑处理，并因地制宜地改造为湿地公园和休闲绿地等；对受污染的土壤，根据污染程度选择修复方式，确保土地安全再利用。

（3）公园绿地更新

重点关注公园绿地、绿道等服务覆盖不足、级配不合理等问题突出的区域，以及功能不完善、景观品质不佳、服务设施破损严重和配套不足等问题突出的公园绿地，确定公园绿地更新对象，根据现状问题和区域需求，明确织补扩容、品质提升、功能完善等更新方式。

其中，织补扩容类更新主要针对级配不合理、布局不均衡和服务覆盖不足的区域，采用新建与连通的方式，重点通过规划新建一批社区公园、口袋公园和街头绿地，弥补服务盲区，完善城市公园体系；大力推进城市绿道、滨水绿廊的贯通，连接公园绿地与居住、商业、文教等空间，完善绿道网络。品质提升类更新主要针对景观品质不佳、服务设施破损严重的既有公园，采用改造与升级的方式，重点更新绿化景观、建（构）筑物和园路、风雨连廊、照明、休憩、卫生和安全监控等设施，推进无障碍环境建设，塑造舒适宜人、季相丰富、设施安全的公园环境，全面提升市民的游憩体验。功能完善类更新主要针对功能单一、服务配套不足、活力不佳的公园绿地，重点在公园中合理嵌入运动健身、儿童游乐、文化展示、科普教育等场地设施，以及轻食、咖啡、书吧、自动售卖机等便民服务设施，举办文化和体育活动，通过场景营造，将公园从传统的观光赏景空间转变为承载市民多元生活需求的场所，提升公园复合功能和活力。

5.5 历史文化保护传承

围绕历史文化遗产保护传承利用，结合城乡历史文化资源调查等，落实城乡历史文化遗产保护要求，推动城乡历史文化遗产有效保护、合理利用，统筹好保护与发展、保护与民生、保护与利用。

（1）历史城区、街区更新

重点关注建筑老化失修、基础设施薄弱、活化利用不佳等问题突出的历史城区、历史文化街区、历史地段等。结合相关规划和老城区老街区专项调查结果，进一步梳理历史文化保护对象，在落实相关保护要求的基础上，明确历史城区的城市更新方向和街区的保护利用方式。

强化整体保护和有机更新，延续城区、街区历史风貌，保护传统格局。优先保障公共安全，及时发现并消除安全隐患。结合房屋的历史价值、结构状况和居民需求，采用微改造方式，补齐基础设施和公共服务设施短板。改善交通条件，优化交通组织和停车配套设施，营造人性化的交通环境。

融入现代功能，满足居民生产生活需求，持续提升人居环境。增加公共开放空间，策划营造适宜的特色产业、沉浸式人文体验等新的消费场景。

（2）建（构）筑物更新

重点关注保护管理不佳、活化利用不足的不可移动文物、历史建筑和其他具有保护价值的建（构）筑物，以及老城区老街区专项调查识别的具有历史风貌、体现地方特色和具有较高价值的老建筑、古民居，明确历史文化保护传承对象，提出保护修缮、整治提升、功能活化等要求。

加强拆除管理，不随意拆除具有保护价值的老建筑、古民居。坚持价值引领，结合不同级别保护建筑的保护要求，确定保护修缮、活化利用、风貌整治提升等更新改造方式。在满足保护要求的基础上，强化产权整理、实施模式引导，植入文化展示与公共教育、社区服务、创意商业等特色功能。

（3）非物质文化遗产传承

重点关注非物质文化遗产的物质承载空间，提出属于非物质文化遗产组成部分的实物和场所，确定城市更新中非物质文化遗产传承利用的场景方向，赋能城市更新中文商旅融合发展等相关要求。

鼓励传承人、居民等多方参与，将非遗元素融入城市公共空间与活态生活场景，大力推动创新转化，鼓励非遗与当代设计、文创产业及教育深度融合，通过非遗市集、公开活动等促进全龄段参与，实现活态传承。

5.6 基础设施韧性提升

围绕城镇环境基础设施、城市生命线安全工程、城市防洪排涝体系、防灾和应急救援设施、城市交通系统建设提升，推动城市基础设施风险隐患治理、体系完善和智慧场景应用，筑牢安全底线，提升运行效能。

（1）城镇环境基础设施建设

重点关注污水处理设施不完善、污水管网老旧破损、雨污水混接、设施管网互联互通不畅、环卫设施配置不足、垃圾分类质量不高和回收利用率低等问题突出的区域。确定城市生活污水收集、处理和再生利用，以及污泥处理处置设施建设改造、城镇污水处理提质增效达标区建设、生活垃圾收运处理设施设备改造升级等重点区域和对象，提出设施改造升级与智慧化提升措施等要求补齐污水与环卫设施短板。

污水设施补短板方面，重点推动污水处理提质增效达标区建设、污水管网建设改造、污水处理厂提标改造、污水处理厂网一体建设等。环卫设施补短板，加强垃圾处理能力建设和设施设备更新改造，重点推动小区生活垃圾分类投放设施建设、垃圾转运站提升改造、垃圾处理厂与再生资源分拣中心建设改造、建筑垃圾全过程管理等。

（2）城市生命线安全工程建设

重点关注城市燃气、供水、供热等地下管线管网老旧破损、管龄过长、布局杂乱、安全距离不足、保障能力不足等问题突出的区域，确定各类管网管线、设施设备改造提标、地下综合管廊建设改造等的重点区域和对象，提出地下管网工程的有效衔接与统筹建设要求，补齐燃气、供水、供热等设施短板。

燃气设施补短板方面，加快老旧燃气管道设施更新改造，重点推动老旧燃气市政管道、庭院管道和立管改造，对存在超设计运行年限、安全间距不足、临近人员密集区域、地质灾害风险隐患大等问题的燃气厂站和设施进行改造提标，推进城市应急气源建设等。

供水设施补短板方面，着力降低城市公共供水管网漏损率，重点推动老旧供水管网改造，对影响水质水压达标、老旧破损、属于国家明令淘汰、能耗高、运行效率低的自来水厂和小区二次供水设施设备进行改造提标，推进智慧水务系统建设等。

供热设施补短板方面，提升城市供热服务水平，重点推动老旧供热管网和楼内供热设施改造，对超过使用寿命、能效等级不达标的供热厂站和设施进行提标改造，推进智慧热网系统建设等。

（3）城市防洪排涝体系建设

重点关注防洪排涝设施不足、管道排水能力欠缺、地下空间或内涝隐患点防护能力薄弱等问题突出的区域，确定城市防洪体系完善建设、排水管网建设改造、排涝泵站等设施建设改造、内涝积水点治理和应急处置能力提升等重点区域和对象。统筹推进城市防洪与内涝治理，建立健全城区水系、排水管网与江河湖海、水库等联排联调运行管理模式，提出完善城市防洪排涝体系等的相关要求。

（4）防灾和应急救援设施建设

重点关注公共消防设施和应急救援设施服务覆盖不足等问题突出的区域，确定公共消防设施、应急避难场所等建设改造的重点区域和对象，提出适度超前建设防灾工程和应急救援设施的举措，因地制宜推进“平急两用”公共基础设施建设，综合利用现有公园绿地、广场、学校、场馆等，统筹推进应急避难场所建设。

（5）城市交通系统提升

重点关注区域型交通设施不足、城市道路网密度偏低、公共停车和充电设施缺乏、交通设施及周边低效利用、慢行系统不连续等问题突出的区域，确定老旧火车站与周边老旧街区统筹更新改造、城市轨道交通站点周边立体化更新改造、低效交通场站节约集约改造、公共停车场（库）和充电设施增补、断头路打通、微循环提升、危旧桥梁改造、慢行系统完善等重点对象，提出优化城市交通基础设施，完善城市绿色慢行交通，推动设施品质提升和节约集约利用等要求。

交通设施更新改造方面，推动老旧火车站与周边老旧街区统筹实施更新改造，提升交通接驳服务能力，促进活力枢纽经济发展，激发区域发展新动能；鼓励轨道交通站点周边立体化更新改造，加强周边土地利用、地上地下空间一体化开发，提升功能复合利用水平，促进站点与周边功能融合；完善公共停车和充电设施建设，因地制宜增补公共停车泊位，完善新能源汽车充换电服务网络。鼓励对低效交通场站进行节约集约改造，利用汽车站、公交场站、地面公共停车场等低效空间，探索与市政、商业、办公、公共服务设施及公共空间等的复合利用，提高土地利用效率、补足周边服务短板。

道路交通网络建设方面，推动城市干路快速化改造、街区微循环提升、断头路打通、危旧桥梁改造、交通站点增补、慢行绿道完善和品质提升等，系统提升城市道路交通运行水平。

5.7 数字化智慧化建设

围绕建设便捷高效的智慧城市，推进城市全域数字化转型，以数字化、智能化技术推动城市治理智慧化、精细化，夯实城市智慧化治理和数字化创新发展基础。

（1）新型城市基础设施建设

重点关注城市数据底座薄弱、网络与算力支撑不足、传统基础设施数字化水平不高等问题，确定城市信息模型（CIM）平台、通信网络设施、“算网融合”的城市数字基础设施、智能融合基础设施等建设和更新的重点对象。

建设融合城市信息模型（CIM）和高精度时空大数据的城市数字孪生底座，构建城市运行智能中枢，健全数据共享与安全管理机制，适度超前部署5G、千兆光网、物联网和车联网等通信网络设施，统筹布局城市级算力基础设施与边缘计算节点，建设城市可信数据空间，在市政设施更新中，同步推动智能综合管廊、智慧灯杆、智能充电桩等融合基础设施建设。

（2）智慧城市应用场景建设

重点关注民生服务精准度不足、产业数字化转型滞后、治理协同能力薄弱等问题，确定智慧停车、智慧楼宇、智慧社区、智慧街区、智慧商圈等智慧城市应用场景建设和更新的重点区域、对象。

其中，在民生服务领域，聚焦解决“一老一小”等重点人群的服务需求，推动智慧社区建设，重点部署智慧安防、智慧养老、智能充电、智慧物业等应用，推广公园绿地、公共建筑的智慧导览、在线预约、无障碍信息服务等。在产业发展领域，聚焦培育新业态与新消费，打造智慧商圈、智慧街区，创新消费场景，利用数字技术发展沉浸式体验、智慧导购等，提升商业活力与运营效益，推动低效楼宇、老旧厂区建设智慧管理平台，实现能耗、安防的精细化管理。在城市治理领域，聚焦城市安全稳定运行与精细管理，通过“数据驱动”赋能智慧场景建设，构建大数据分析模型、智能决策支持系统，实现实时监控、精准服务与高效管理，提升城市运行效率。

（3）城市融合感知体系建设

重点关注感知设备覆盖不足、数据标准不统一、预警响应滞后、各部门感知数据孤立分散等问题，确定布设于城市部件、市政设施、公共空间、建筑物的各类物联感知设备作为融合感知体系建设的重点内容。

统筹部署对房屋安全、市政管网、桥梁隧道、消防设施、环境质量、公共安全等关键城市要素的智能感知终端，持续扩大物联感知设备联网规模，重点覆盖老旧小区燃气管道、历史建筑和地下管网，深化拓展在照明、管网、道路、停车等场景的智能监测应用，按照统一标准接入CIM平台和城市运行管理服务平台，打破数据孤岛，基于汇聚的感知数据，逐步形成省市县一体、全面覆盖的城市运行风险监测预警系统，实现城市内涝、管网泄漏、设施故障、突发事件等的早期发现、智能预警和快速响应。

六、分区指引

为落实规划目标与策略，传导规划行动与任务，开展分区指引。其中设区市可按市辖区或功能区进行指引，县（市、区）可按街镇或功能板块进行指引。

从市、县（市、区）总体层面，制定差异化的分区更新指引，因地制宜提出各分区的更新目标、主导更新方向、重点更新区域和需要跨分区进行统筹协调的行动任务要求，有条件的可进一步提出各分区的专项指引、分期实施等相关建议。

6.1 主导更新方向指引

围绕规划确定的目标策略、行动任务，综合考量各分区的社会经济发展阶段、主导功能、资源禀赋、问题需求、更新潜力等特点，明确各分区需要重点关注的更新方向，如人居环境改善、安全韧性提升、基础设施完善、文化特色彰显、产业转型升级、产城融合发展等，突出各分区城市更新的重点和特色，提出更新行动任务、实施路径等指引。有条件的可在主要确定的更新方向基础上，落实城市更新专项规划目标，衔接相关规划要求，提出分区的更新目标建议。

6.2 重点更新区域指引

围绕各分区的主导更新方向，以城市发展战略和政府重要决策落实区域，规划行动与任务明确的重要更新改造对象和区域，以及更新需求强烈和更新资源集中分布区域为基础，明确各分区江苏省城市更新专项规划编制指南（试行）需要重点关注的更新区域，如城市中心区域、交通枢纽区域、城市门户地区、重要产业园区、特色山水空间等，并提出引导推进的主要更新内容、更新方式等。如，城市中心区域重点强化核心功能、激发区域活力、提升城市形象；重要产业园区重点推动产业转型升级、提高土地效益。

6.3 跨分区统筹协调指引

重点关注各分区的相邻交界区域，明确需要跨分区进行统筹协调的重点更新行动或重点更新区域，如跨分区线性廊道空间、需跨分区协同推进更新改造的区域等，加强跨分区统筹协调指引，提出用地功能、公共服务设施、道路交通、生态空间、协同机制等方面统筹协调的重点内容和要求，并向各分区分解传导相关内容和要求。

6.4 其他指引

结合各市、县（市、区）实际需求，有条件的可进一步提出公共设施、公园绿地、道路基础设施等分系统的专项指引和重点行动任务、更新区域的分期实施建议等。

七、更新片区

7.1 片区划定

更新片区是更新需求迫切、更新资源和更新项目集中、推进重点项目重大工程实施、统筹需求较大的区域。通过更新片区策划，统筹资源配置、空间布局、资金平衡、项目生成和实施，协调各方行动，配套相关政策，提升城市更新的综合效益。更新片区可以是集中连片的区域，可以是线性带状的区域，也可以是空间不相连但有利于统筹实施的区域。可以结合分区指引确定的重点更新区域划定更新片区。片区划定无需空间全覆盖。

更新片区的划定宜考虑以下因素：

（1）优先识别重要的、具备实施性的区域，支撑城市发展战略、政府重要决策落地，落实分区指引要求；

（2）更新需求较强、更新资源集中，范围内有多个更新项目，需要在片区范围内进行综合统筹协调；

（3）以行政管理边界为基础，充分衔接自然地理、地块权属、法定保护范围等边界划定更新片区范围，原则上面积不超过3平方公里；

（4）统筹多方意愿，加强上下联动，充分征求片区所在地各级政府、相关部门、项目实施主体意见，结合项目生成和申报情况，明确片区范围。

7.2 片区分类

城市更新专项规划可结合片区的资源禀赋和更新需求，落实行动与任务要求和分区指引内容，根据地方实际提出分类引导要求。根据片区内更新资源和项目的主导类型，可按照宜居空间品质提升类、产业空间提质增效类、商办空间活力激发类、公共空间设施优化类、历史文化保护传承类、综合类等类型对片区进行分类引导，提出各类片区的更新目标、更新方向等引导内容。片区类型可根据地方实际确定。

（1）宜居空间品质提升类

重点以提升宜居环境品质、补足公共服务设施和基础设施短板为更新导向，推动“住有宜居”“住有优居”建设。

引导内容：统筹老旧住区内外各类更新对象和问题短板，通过集成施策、协同改造、常治长效，提升老旧住区改造质效，按照完整社区建设标准，着力改善公共服务设施配置水平，统筹用好社区周边拆除腾退用地、闲置低效用地、可再利用建筑、机关企事业单位闲置用房等建设社区嵌入式服务设施。重点面向“一老一小”需求增补活动场地和设施，改善环境品质、提升空间活力。因地制宜结合社区人口特征和需求，推动老年友好型、儿童友好型、青年发展型社区建设。

（2）产业空间提质增效类

重点以土地混合开发利用、用途合理转换、高效集约利用空间、促进职住平衡和产城融合为更新导向，推动片区提质增效。

引导内容：综合采用多种手段推动低效工业用地转型升级、鼓励集中连片改造，为重点产业、优势产业、新兴产业提供空间保障。鼓励混合复合立体高效利用，完善产业服务、技术创新、研发设计等功能，推进基础设施改造，提升空间环境品质。

（3）商办空间活力激发类

重点激发商业活力，创新消费场景，提升空间效能，推动消费提质升级，更好满足人民高品质生活需求。

引导内容：以科技创新、新消费为主要方向，丰富商业业态、创新消费场景，推动闲置商务商办楼宇和低效商业设施改造，升级迭代商圈、商业街、商业综合体，推动夜间经济、后街经济等新型商业模式的发展，提升产业发展活力，发挥提升城市功能的引擎作用。

（4）公共空间设施优化类

重点修复生态环境，完善城市公共服务功能，加强公共空间开放共享，提升城市韧性，推动高品质公共空间和公共服务供给。

引导内容：促进公园绿地、滨水空间、背街小巷、桥下空间等的开放共享和设施完善，推动城市功能与公共空间有机融合，鼓励在公园绿地中适度增加文化、体育、休闲等服务设施，提高空间的复合利用效率。

推动学校、机关事业单位向公众适度开放，提升文化体育场馆、交通场站等服务效能，鼓励低效设施功能转型与活化利用，优先补齐民生领域公共服务设施短板，推进“平急两用”公共基础设施建设，逐步完善公共服务网络。

（5）历史文化保护传承类

重点以保护活化历史文化资源、彰显城市特色风貌、促进“文化+”融合发展为更新导向，推动历史文化保护传承利用。

引导内容：加强历史文化街区、历史地段以及文化资源富集区域的整体保护和有机更新，加强新建、改建建筑风貌与体量的整体协调。鼓励历史文化资源与周边文化展馆、商业街区、公共空间、街巷空间等的整合与联动，加强整体功能空间策划，延续历史文化氛围。引入“文化+”新功能、新业态，提升运营管理水平，培育具有空间吸引力、自身造血能力的城市文化品牌空间。

（6）综合类

重点以综合功能与品质提升为导向，推动空间布局优化、设施配置完善、运营管理可持续。

引导内容：统筹居住、产业、历史文化、公共空间、城市设施等各类型的更新对象，逐步实现复杂区域的功能完善、品质塑造、活力提升、特色彰显等多元目标。

7.3 片区引导

有条件的地区，可对各片区实施引导，衔接详细规划，提出片区的更新目标、更新内容和实施建议。片区引导内容可根据地方实际补充完善。片区引导主要包括以下内容：

（1）更新目标引导

依托片区产业基础、生态本底等资源禀赋与实际发展需求，分解落实规划总体目标，制定片区更新目标。

（2）更新内容引导

分解落实更新重点任务，提出针对居住空间、产业空间、商办空间、公共空间、公共设施、历史文化遗产、基础设施等方面的更新改造要求。

（3）实施建议

统筹协调实施，依据片区更新重点内容、更新资金需求，提出城市设计引导、运营前置、一体化推进、实施主体建议等。

八、城市设计

加强城市设计对城市更新全过程的引导作用，聚焦城市功能结构和空间形态优化，强化特色风貌引导，明确历史文化、安全韧性等底线管控措施。

8.1 功能结构和空间形态优化

城市更新专项规划中，可结合国土空间总体规划、总体城市设计、重点区域城市设计等，提出优化城市特色风貌分区、视线通廊、重要风貌节点、公共空间体系等相关要求，确定城市功能结构和空间形态优化的重点方向和重要区域。

8.2 设计引导

城市更新专项规划中，需对不同片区提出差异化的城市设计要求，确定房屋、小区、社区、城区的更新设计原则。位于城市重点区域、廊道、节点的更新片区、更新项目，在片区策划和项目实施方案中应开展城市设计研究，重点对空间肌理、天际线、公共空间、建筑风貌、街道空间、慢行系统、地下空间等城市设计重点要素提出引导要求，关注人的行为活动体验，营造多样化的空间场景，提升空间的吸引力与人文魅力。

8.3 底线管控

依据历史文化保护、生态保护等相关规划，梳理历史文化遗产保护、安全韧性等底线要求，提出相关地区更新改造的设计引导要求，推进历史文化资源、生态保护空间及周边地区城市更新的系统实施。

针对历史文化遗产保护，应严格落实不可移动文物、历史建筑、历史文化街区的保护要求，禁止任何破坏文物本体、改变历史环境风貌的建设活动；针对生态安全，应重点聚焦自然保护地、生态保护红线、城市绿线、河道蓝线等法定保护空间，更新项目不得违反相关保护要求，对大运河、长江等重要水体沿岸，需严格执行河道管理范围、生态保护带的退线及管理要求；针对建筑与工程安全，应落实C、D级危房改造要求，老旧小区改造中需确保消防车通行畅通；针对公共空间与设施安全，应保障居民基本生活与应急需求，城市更新中不得侵占广场、街道、社区活动场地等公共空间，无障碍设施建设需符合国家规范，社区卫生服务中心、养老服务站、应急避难场所等公共服务设施在更新时不得擅自拆除或缩减规模；针对风貌管控，应符合总体城市设计、历史文化名城、历史文化街区保护规划等提出的风貌管控相关要求。

九、更新项目

城市更新项目库包括项目储备库和项目实施库，各地可制定项目库管理规则。通过谋划、遴选等方式汇集形成项目储备库，条件成熟的纳入项目实施库动态管理。

9.1 项目储备库

自上而下与自下而上相结合开展更新项目谋划，项目来源包括：

（1）强化问题导向、资源导向和需求导向，与城市体检问题清单、整治建议清单衔接，在“问题一张图”“需求一张图”“资源一张图”基础上，谋划生成项目。

（2）围绕宜居空间品质提升、产业空间提质增效、商办空间活力激发、公共空间设施优化、历史文化保护传承、基础设施韧性提升、数字化智慧化建设等行动任务，以支撑各项任务系统性提升为方向，从回应重要综合性项目实施、片区统筹实施、关联组合实施等角度，谋划生成项目。

（3）片区策划生成的更新项目；

（4）产权人、实施主体、平台公司、运营主体、街道等多元主体申报的更新项目；

（5）统筹归集城镇老旧小区改造、城中村改造、基础设施改造等政府部门既有的更新项目；

（6）多部门、多领域的其他城市更新项目等。

纳入项目储备库的项目应符合法律法规规定、相关规划要求和区域发展定位等，且有明确的更新目标。入库项目宜明确名称、类型、建设规模、建设内容等信息。

9.2 项目实施库

项目储备库中的项目通过片区策划或项目实施方案研究成熟后，按照“成熟一个，入库一个”的原则，纳入项目实施库实行动态管理，推动重点项目纳入地方国民经济和社会发展规划。

入库项目宜明确名称、类型、建设规模、建设内容、投资额、实施时序等基本信息，有条件的可进一步明确实施主体、资金来源、运营模式、综合效益等内容。

十、政策措施

在国家和省相关支持政策基础上，立足地方实际和更新导向，细化提出具有针对性、创新性和可操作性的政策建议。

10.1 细化落实国家和省相关政策

落实国家、江苏省支持城市更新行动的政策措施，针对规划、土地、建设、金融等方面，提出契合地方实际的政策深化建议，细化执行层面的操作指引。

10.2 创新实施支持政策

围绕更新项目实施的情况，基于地方事权，在项目储备和生成、要素保障和审批、资金安排和筹措、历史文化保护传承和产业转型、公众参与机制等方面，结合实际提出针对性政策的建议。

10.3 推动项目实践探索

针对地方难以自主突破的政策瓶颈，可重点围绕老城保护与民生改善、产业转型与动能转换、设施补短与能效提升等方面，提出开展各层面项目实践的建议，通过实践探索破解共性政策瓶颈，形成可复制经验后逐步推广。

10.4 完善技术支撑措施

结合地方实际，提出技术性指引、标准规范等的研究方向和内容建议。针对不同类型项目特点，提出差异化技术指引的建议，推动形成具有地方特色的技术成果。

十一、实施保障

11.1 推动建立工作机制

结合城市实际情况，提出城市更新工作推进的机制建议，明确牵头部门和相关部门工作职责，加强组织领导和多部门统筹协调，为城市更新专项规划实施提供保障。

11.2 专项规划实施推进

按照“政府引导、多元参与”的原则，制定完善专项规划实施推进机制，编制片区策划和项目实施方案，明确工作组织、公众参与、规划衔接、实施评估等方面要求，促进政府、居民、产权人、企业等多元主体参与城市更新专项规划编制与实施全过程。

11.3 专项规划调整

经批准的城市更新专项规划应严格执行。因国家和省、市重大战略、重大项目、重大工程、重点任务实施，经评估确需调整规划的，应报原审批机关批准。

城市更新项目库由住房和城乡建设部门实施动态管理，项目动态调整无需调整规划。

11.4 专项规划评估

住房和城乡建设部门应对城市更新专项规划实施情况和更新质效进行中期评估，作为修编城市更新专项规划的依据。省住房和城乡建设厅定期组织对全省城市更新专项规划的编制（修编）质量、实施进展、推进质效等进行评估。各地结合工作基础和条件，推动信息平台建设，加强全过程动态监测与跟踪评估。

十二、成果内容

城市更新专项规划编制成果应当包括规划文本、规划图纸、更新项目库以及附件。

（1）规划文本

文本主要内容应符合本指南要求，编制大纲可参照附录A。包括规划总则、现状调查与分析、目标与策略、行动与任务、分区指引、更新片区、城市设计、更新项目、政策措施等。

（2）规划图纸

包括问题一张图、需求一张图、资源一张图、更新片区划分图、城市设计引导图、更新项目分布图等，具体深度和内容要求可参照附录B。有条件的，问题一张图、需求一张图、资源一张图可叠合形成现状工作底图，为片区划定等工作提供基础支撑。

（3）更新项目库

包括更新项目表和项目空间矢量数据，具体内容要求可参照附录B。

（4）附件材料

包括专题研究、会议纪要、部门意见、相关评审及审查意见等相关材料。

附录A 规划编制大纲

一、规划总则

1.1 规划背景

1.2 规划依据

1.3 规划原则

1.4 规划范围

1.5 规划期限

二、现状调查与分析

2.1 基础研判

2.2 城市体检成果运用

2.3 需求调查

2.4 资源识别

三、目标与策略

3.1 规划目标

3.2 规划策略

四、行动与任务

4.1 宜居空间品质提升

4.2 产业空间提质增效

4.3 商办空间活力激发

4.4 公共空间设施优化

4.5 历史文化保护传承

4.6 基础设施韧性提升

4.7 数字化智慧化建设

五、分区指引

六、更新片区

6.1 片区划定

6.2 片区引导

七、城市设计

7.1 功能结构和空间形态优化

7.2 设计引导

7.3 底线管控

八、更新项目

九、政策措施

9.1 细化落实国家和省相关政策

9.2 创新实施支持政策

9.3 推动项目实践探索

9.4 完善技术支撑措施

附录B “六图一库”内容与形式要求

附录C 基础资料清单

1. 相关统计和调查数据

现状人口规模、结构、空间分布等相关数据，历史文化遗存保护修缮和活化利用情况相关资料，危旧房、非成套住房等既有建筑改造相关资料，老旧小区更新改造相关资料，老旧街区、老旧厂区、城中村更新改造相关资料，各类公共服务设施、市政公用设施、交通设施、综合防灾设施的统计数据和使用情况相关资料，地下管网普查数据及老旧管网管道统计资料，产业数据及企业综合绩效评价数据，各类生态空间、公共空间等相关资料。

2. 政策资料

政府及各部门相关工作总结，城市更新相关政策文件、工作机制和技术导则，城市更新相关工作计划。

3. 体检和规划资料

城市体检、专项体检、重点更新片区体检，以及国民经济和社会发展规划、各领域五年规划、国土空间总体规划、历史文化名城保护规划、国土空间详细规划、各领域相关发展规划或专项规划、总体城市设计及重要片区城市设计等。

4. 空间基础数据

国土变更调查数据、卫星遥感影像图、土地权属数据、行政区划边界数据，以及现状道路网、现状建筑调查数据等。